از تدابیر قانون گذار در جهت وصول مطالبات و پرداخت دین، بازداشت ملک دراداره ثبت می باشد. بازداشت ملک عبارت است از توقیف حق مالی و مالکیتی که مالک نسبت به ملک خود دارد. حق مالکیت، یک رابطه اعتباری می باشد که مالک نسبت به ملک خود دارا می باشد و در زمان بازداشت، ملک به صورت فیزیکی توقیف نمی گردد بلکه رابطه اعتباری مالک با ملک محدود می گردد. اشخاص نمی توانند نسبت به فروش ملک بازداشتی اقدام نمایند اما بازداشت ملک دائمی نبوده و اشخاص می توانند با حصول شرایطی نسبت به رفع بازداشت ملک در اداره ثبت و رفع توقیف از سند بازداشتی مبادرت نمایند.
شرایط بازداشت ملک
درخواست بازداشت ملک را در صورتی می توان مطرح نمود که ملک به نام طرف دعوا در دفتر ثبت اسناد و املاک ثبت گردیده باشد. همچنین ملک می بایست قابل تسلیم باشد و نباید از املاکی باشد که قانون بازداشت آن را ممنوع اعلام نموده است. برای اطلاع از اجاره وثیقه اینجا کلیک کنید
خصوصیات ملک بازداشت شده
براساس ماده 276 قانون مدنی ,مدیون نمی تواند مالی را که از تصرف در آن منع شده است را در مقام وفای به عهد به دیگری تادیه نماید حال اگر ملکی توسط مالک توقیف گشته باشد، مالک نمی تواند آن را به دیگری منتقل نماید زیرا بازداشت ملک به به قهر وغلبه صورت می گیرد، البته بازداشت ملک دائمی نبوده و محدود به مدت تعیین شده است.
آثار بازداشت ملک و معامله ملک بازداشتی
در صورتی که ملک توسط مرجع صالح توقیف گردد هرگونه نقل و انتقال نسبت به اموال بازداشت شده ممنوع می باشد. براساس ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی (هرگونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلا اثر می باشد. ) اما نکنه حاثز اهمیت این است که در صورتی که مالک قصد انتقال ملک را نداشته باشد و تنها قصد او ایجاد تعهد باشد، قرارداد غیر نافذ خواهد بود مگر این که محکوم له رضایت دهد.
یکی دیگر از آثار بازداشت ملک، ایجاد حق تقدم برای شخصی است که اقدام به بازداشت ملک نموده است در این صورت به اندازه طلبی که از مدیون دارد می تواند نسبت به وصول طلب خود با فروش ملک اقدام نماید.
انواع بازداشت ملک
انواع بازداشت ملک از نظر سابقه ثبتی به 3 دسته ذیل تقسیم می گردند:
همین که ملک در دفتر املاک به ثبت برسد هرچند سند مالکیت آن هنوز صادر نشده باشد، دولت کسی را که ملک به نام او ثبت شده یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد را مالک خواهد شناخت. بازداشت ملک می بایست توسط مرجع صلاحیتدار و به طرفیت مالک رسمی به اداره ثبت اسناد و املاک صادر گردد .
املاکی که هنوز در دفتر ثبت اسناد و املاک به ثبت نرسیده و در مرحله ابتدایی ثبت می باشد، املاک جاری نامیده می شوند. در خصوص املاک جاری، امکان بازداشت وجود دارد و بازداشت این املاک از طریق اظهارنامه و سایر اوراق حاکی از انتقال پرونده انجام می پذیرد.
- بازداشت املاک مجهول المالک
اموال مجهول المالک از منظر قانون ثبت اسناد و املاک به اموالی اطلاق می گردد که ثبت عمومی گذاشته شده ولی نسبت به آن تقاضای ثبت نگردیده است. اما براساس ماده 97 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی، املاک مجهول المالک قابل بازداشت می باشد و در خصوص این اموال مالکیت ضرورتی ندارد.
انواع بازداشت ملک
درخواست بازداشت املاک فاقد سابقه ثبتی (توقیف ملک قولنامه ای)
املاک فاقد سابقه ثبتی تحت شرایطی قابل بازداشت می باشد. براساس ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی، مال غیرمنقول که سابقه ثبتی ندارد را در صورتی می توان توقیف نمود که محکوم علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد و یا به موجب حکم نهایی مالک شناخته شود.
اموال غیرقابل بازداشت ذیل 3 عنوان بررسی می شود :
- اموال غیر منقول و املاک دولتی
براساس ماده واحده قانون نحوه پرداخت محکوم به دولت و عدم تامین و توقیف اموال دولتی، اگر خواسته و محکوم به وجه نقد باشد نمی توان ملک دولت را جهت وصول آن توقیف نمود. اما اگر محکوم به عین معین باشد، توقیف آن بلااشکال است.
- اموال غیرمنقول و املاک شهرداری ها
املاک متعلق به شهرداری قبل از صدور حکم قطعی، قابل توقیف نمی شود. چنان چه بعد از صدور حکم قطعی از دادگاه یا اجراییه ثبت یا مراجع صالح دیگر، شهرداری موظف به تادیه بدهی خود از محل اعتبار بودجه سال مورد عمل به مدعی گردد، در صورتی که شهرداری از تادیه دین اجتناب کند، خواهان می تواند نسبت به توقیف اموال شهرداری اقدام نماید.
- اموال غیرمنقول و املاک سفارتخانه ها
براساس بند ((ط)) ماده 1 کنوانسیون وین، سفارتخانه نیز همچون شخص سفیر مصونیت دارند و قابل توقیف نمی باشند. اما عدم بازداشت این اموال منوط به رفتار متقابل طی معاهده دو جانبه می باشد.
مراحل بازداشت سند مالکیت:
مراحل بازداشت ملک از طریق ثبت به شرح ذیل می باشد:
- طرح دعوی صحیح قانونی از طریق مراجع صالح و قطعیت رای و پس از قطعیت، درخواست اجرای حکم از طریق اجرای احکام دادگستری و یا درخواست صدور قرار تامین خواسته در بدو طرح دعوی
- بررسی وجود شرایط لازم توسط اجرای احکام
- استعلام وجود پلاک ثبتی مربوط به شخص و در صورت اطلاع از شماره پلاک ثبتی ارائه شماره پلاک به واحد اجرای احکام
- ارسال نامه از طریق واحد اجرا به ثبت اسناد مربوطه و درخواست توقیف سند
- توقیف سند ملک و بازداشت سند در ثبت اسناد مربوطه
مستثنیات دین
توقیف اموال بدهکار نباید سبب عسر و حرج او گردد. به همین علت قانون گذار بعضی از اموال را از بازداشت، مستثناء نموده است. براساس ماده 24 قانون اجرای محکومیت های مالی، منزل مسکونی که عرفا در شان محکوم علیه در حالت اعسار او باشد قابل بازداشت نمی باشد. اما در مواردی امکان توقیف این املاک نیز امکان پذیر می باشد. از مواردی که میتوان این اموال را توقیف نمود به موارد زیر می توان اشاره کرد :
- در صورتی که مالک به منظور وصول بدهی خود، ملکش را برای فروش معرفی نماید و یا بعد از توقیف مال رضایت به فروش ملک دهد.
- در صورتی که خواسته عین ملک باشد و خواهان تقاضای توقیف آن را نماید، نمی توان به استناد مستثنیات دین از توقیف آن اجتناب کرد.
- در صورتی که مستنثنیات دین تبدیل به عوض دیگری باشد، بازداشت آن امکان پذیر می باشد.
بازداشت ملک در امور حقوقی
دادگاه در امور حقوقی در راستای تضمین و وصول دین اقدام به صدور قرار تامین خواسته و دستور موقت می نماید. براساس ماده 108 آیین دادرسی مدنی، قرار تامین خواسته را در موارد ذیل می توان صادر نمود :
- دعوا مستند به سند رسمی باشد.
- خواسته در معرض تضییع و تفریط باشد.
- در مواردی از قبیل اوراق تجارتی واخواست شده به موجب قانون دادگاه مکلف به قبول تامین باشد.
- خواهان، خسارتی که ممکن است به طرف مقابل وارد آید، به صندوق دادگستری بپردازد.
قرار تامین خواسته را الزاما در خصوص اموالی که عین معین باشد می توان صادر نمود. حال اگر درخواست خواهان انجام کار یا خودداری از انجام کار باشد، خواهان می تواند تقاضای دستور موقت نماید. برای مثال در دعوای ، خواهان می تواند تقاضای دستور موقت نماید.
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
