در اولین ماه از نخستین سال پس از پیروزی انقلاب اسلامی ایران، نامه حضرت امام خمینی (س) درباره مسکن محرومان و مستضعفان کشور منتشر شد که آن نامه معروف به افتتاح حساب شماره ۱۰۰ و تاسیس بنیاد مسکن منتهی شد. این اقدام در جامعه ما و حوزه سیاست، اقتصاد و فرهنگ ما اتفاق بزرگی بود؛ چرا که ایشان از همان ابتدای انقلاب می‌خواستند تاکید کنند که «مردم مهم هستند». اما اینکه سرانجام اثر آن نامه و تصمیم‌ها اکنون و با گذشت ۴۵ سال از پیروزی انقلاب، به کجا انجامیده و کشور در مسیر تامین یا تسهیل خانه دار شدن محرومان و مستضعفان و حتی عامه مردم چقدر موفق بوده، جای تامل و نیاز به بررسی جدی دارد. در همین رابطه گفت و گویی با ناصر ذاکری – کارشناس اقتصاد مسکن را خواهید خواند:
ذاکری در ابتدای گفت و گوی ضمن اشاره به وضعیت کنونی بازار مسکن عنوان کرد که رکود فعلی در بخش مسکن، نشان دهنده وضعیت واقعی اقتصاد ایران است؛ و خطاب به آن‌ها که این وضعیت را برای ارزیابی وضعیت مسکن در کشور مناسب تصور می‌کنند، گفت: «آرامش قبرستانی» درمان مشکلات اقتصاد کشورمان نیست و افتخاری ندارد. این جریان تلاش می‌کند گروهی از جمعیت را حذف کند، آن‌ها از سطح شهر‌ها حذف می‌شوند و ناچار به شهر‌های کوچکتر یا به حاشیه شهر‌ها می‌روند و سپس به تدریج نادیده گرفته می‌شوند. این وضعیت تا جایی می‌تواند ادامه داشته باشد، اما بعد به سطحی می‌رسد که شرایط بحرانی در کشور ایجاد می‌کند. سیاستگذاران باید از لجبازی با متغییر‌های اقتصادی دست بردارند و نامه معروف امام درباره مسکن که می‌خواست بگوید «مردم مهم هستند» را مدنظر داشته باشند.
وی با یادآوری اینکه در حوزه مسکن از یک سو تقاضای واقعی وجود دارد و جمعیتی نیازمند مسکن هستند و باید نوسازی‌هایی هم صورت گیرد و از سوی دیگر، مساله مسکن و ساختمان تبدیل به کالای تجاری و فرصتی برای سرمایه گذاری شده است، خاطرنشان کرد: این شرایط، باعث می‌شود تحولاتی در بازار ایجاد شود و هر مقداری نقدینگی بالا برود و فرصت سرمایه گذاری در حوزه‌های دیگر تغییر کند، در حوزه مسکن نیز شاهد تغییراتی خواهیم بود.
تحول جدی درباره ورود سرمایه‌های بزرگ به بازار مسکن نخواهیم داشت
ذاکری با بیان اینکه اقتصاد ما دچار رکود است و انتظار نداریم این شرایط رکودی به سرعت تغییر کند، ادامه داد:، اما نقدینگی بسیار بالایی در بازار وجود دارد که با ایجاد تحولات مختلف سیاسی یا منطقه ای، بیشتر از حد معمول بازار را متلاطم می‌کند. در این شرایط باید بررسی کرد که آیا نقدینگی موجود، امکان ورود به بازار مسکن را دارد یا خیر و در صورت ورود، تا چه میزان می‌تواند تاثیرگذار باشد. در این رابطه، بر اساس شواهد موجود، به نظر می‌رسد احتمالا در حالت عادی تحول جدی درباره ورود سرمایه‌های بزرگ به بازار مسکن نخواهیم داشت.
جهشی در بازار مسکن رخ نخواهد داد، مگر اینکه …
این کارشناس اقتصاد مسکن تاکید کرد: به نظر می‌رسد آنچه که می‌توان در بازار مسکن و مسکن استیجاری انتظار داشت، در حد افزایش دستمزد‌ها و پیش بینی تورمی است که در سال‌های مختلف مطرح می‌شود. جهش در بازار مسکن مورد انتظار نیست، مگر اینکه تحولی رخ دهد یا عامل جدیدی وارد بازار مسکن شود. در واقع، اکنون ما روند تحولی را در حوزه خرید و فروش مسکن طی می‌کنیم که تلاش دارد خود را با نرخ تورم سازگار کند.
ذاکری با اشاره به تعیین نرخ اجاره بها در سال‌های گذشته در نشست سران قوا و همچنین تعیین آن در سال‌های بعد در شورای عالی مسکن، اضافه کرد: بسته به اینکه دولت تا چه میزان به دنبال این باشد که ضمانت اجرا برای این مصوبات ایجاد کند، این نرخ تعیین می‌شود و البته به نظر نمی‌رسد شاهد تحول چشم گیری در بازار مسکن باشیم.
وی به رکود ایجاد شده در بازار مسکن کشور در سال‌های گذشته اشاره کرد و توضیح داد: در بازار مسکن و ساختمان، فعالان و قدرت‌هایی هستند که عملا وضع موجود را ایجاد کرده اند. سرمایه گذار احساس می‌کند، فرصت‌های سرمایه گذاری بهتری نسبت به مسکن وجود دارد. حتی سال‌های گذشته هم سازندگان در این تلاش نبودند که محصولاتشان را به سرعت وارد بازار کنند؛ برای نمونه برای پروژه‌ای که ظرف سه سال تمام شده بود، پنج سال زمان می‌خریدند تا وارد بازار شود. گاه ساخت و ساز انجام می‌گرفت و در مراحل آخر متوقف می‌شد تا تاریخ عرضه را تاریخ روز ثبت کنند و محصول قدیمی نشود، صبر می‌کردند تا زمانی که از بازار علائم مثبتی دریافت کنند و سپس به دنبال تکمیل ساخت و دریافت پایان کار بروند تا محصولشان به تاریخ روز وارد بازار شود.
این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه تقاضا برای مسکن، نیاز به رونق بازار و ایجاد درآمد برای مردم دارد تا بازار مسکن از این طریق حرکت و سعی کند تقاضای شکل گرفته را پاسخ دهد، گفت: وقتی درآمد ماندگاری برای مردم ایجاد نشده که بتواند پشتوانه تقاضای جدیدی شود، بسیار طبیعی است که با وضعیت رکودی مواجه می‌شویم. اگر تحولی هم در بازار ایجاد می‌شود، بیشتر به دلیل امکانات و اعتباراتی است که دولت در اختیار می‌گذارد که آن هم برای گروهی خاص شرایط ایجاد می‌کند تا بتوانند وارد بازار شوند.
رکود در بخش مسکن، نشان دهنده وضعیت واقعی اقتصاد ایران است
ذاکری با تاکید بر اینکه این رکود نشان دهنده وضعیت واقعی اقتصاد است، ادامه داد: وقتی درآمدی وجود داشته باشد، رفاهی برای مردم ایجاد می‌شود و آن‌ها خودبخود متقاضی مسکن، خودرو و کالا‌های مصرفی با دوام می‌شوند و سطح زندگی شان بالا می‌رود. ما اکنون این اثر را در اقتصادمان نمی‌بینیم. حتی اگر در جایی هم افزایش دستمزدی انجام می‌شود، در حدی است که بتوانند نان و پنیری که می‌خواستند بخرند را با قیمت جدید بخرند؛ بنابراین تحولی ایجاد نمی‌شود که با درمان رکود، شرایط جدیدی در بازار مسکن و بازار‌هایی مانند آن ایجاد کند.
بازار مسکن جذابیت گذشته را ندارد
وی در عین حال با بیان اینکه هنوز نمی‌توان گفت بازار مسکن جذابیت خود را از دست داده است، توضیح داد: رونق بالا و جذابیتی که پیش از این مسکن داشت، کمتر شده و همچنان این روند ادامه دارد. سرمایه گذار‌ها احساس می‌کنند دیگر کسی نمانده که متقاضی مسکن شود و من برای فروش به او مسکنی را بخرم و احتکار کنم. ما سال‌های گذشته با عاملی با عنوان «احتکار مسکن» مواجه بودیم، هر چند بسیاری این پدیده را به رسمیت نمی‌شناختند، اما اکنون وقتی افراد به این نتیجه می‌رسند که به هر میزان که این مسکن را نگه دارند، قیمت آن افزایش نمی‌یابد و مشتری جدیدی برای آن پیدا نمی‌شود، به طور طبیعی انگیزه احتکار کنندگان کاهش پیدا می‌کند.
ذاکری افزود: این مساله در همه بازار‌ها وجود دارد و وقتی کسی قدرت خرید ندارد، احتکارکنندگان آن بازار متضرر می‌شوند. اما با این حال، هنوز برای اینکه این شرایط به طور کامل ایجاد شده باشد، زود است و تنها می‌توان گفت تب و تابی که در چند سال گذشته در بازار مسکن وجود داشت، دیگر وجود ندارد؛ چرا که هیچ کسی این ارزیابی را ندارد که قدرت خرید بالایی در بازار وجود داشته و با سرمایه گذاری در این بازار می‌توان سود بیشتری به دست آورد.
سهم بازار ارز و طلا در بازار سرمایه بیشتر شده
این کارشناس اقتصاد مسکن به سناریو‌های محتمل درباره وضعیت مسکن در شرایطی که دیگر بازار‌ها بازدهی بیشتری داشته باشند اشاره کرد و گفت: اقتصاد ما متاسفانه به گونه‌ای پیش رفته که به شدت متاثر از تصمیمات و تحولات سیاسی است. سال‌های گذشته، تصمیماتی که در برخی بازار‌ها گرفته می‌شد، اما مثلا یک باره یک مکاتبه میان ایران و آمریکا، آن بازار و تصمیمات گرفته شده را متاثر می‌کرد. پنج سال پیش این مساله درباره بازار مسکن بسیار تعیین کننده بود و مسکن در رده دوم تاثیرپذیری بود، اما اکنون سهم بازار ارز و طلا در بازار سرمایه بیشتر شده و در مقابل بازار مسکن و سرمایه گذاری در آن، جذابیت سال‌های قبل را ندارد و انتظاراتی که از خرید و فروش مسکن وجود داشت، کاهش پیدا کرده است.
وی با بیان اینکه شرایط تورمی و افزایش هزینه‌های تولید مسکن و ساخت، به طور طبیعی قیمت را بالا می‌برد و بر انتظارات تورمی دامن می‌زند، یادآورشد: سهم واقعی بازار مسکن از تحولات اقتصاد ایران نسبت به سال‌های قبل کاهش یافته و اتفاق جدیدی متفاوت از جریان تورمی نخواهیم داشت؛ مگر اینکه اتفاقات عجیبی در بازار رخ دهد.
«آرامش قبرستانی» افتخاری ندارد و درمان مشکلات اقتصادی کشور نیست
ذاکری در رابطه با اظهارات یکی از معاونان رئیس جمهور مبنی بر اینکه رشد قیمت مسکن در تهران تحت کنترل و منفی است، مدعی شد: «آرامش قبرستانی» افتخاری ندارد. این شرایط، نمی‌تواند از دید یک ناظر اقتصادی، شرایط مناسبی ارزیابی شود. آرامش قبرستانی مردم را خوشحال نمی‌کند و درمان مشکلات اقتصاد کشورمان نیست.
تورم، بی عدالتی و توزیع نامطلوب درآمد در بالاترین سطح است/ زیست اقشار کم درآمد اسمش “زندگی کردن” نیست!
این کارشناس اقتصاد مسکن اضافه کرد: شرایط مرتبا برای اقشار کم درآمد در حال سخت‌تر شدن است. به نظر می‌رسد این جریان به گونه‌ای تلاش می‌کند گروهی از جمعیت را حذف کند، آن‌ها از سطح شهر‌ها حذف می‌شوند و ناچار به شهر‌های کوچکتر یا به حاشیه شهر‌ها می‌روند و سپس به تدریج نادیده گرفته می‌شوند. این وضعیت تا جایی می‌تواند ادامه داشته باشد، اما بعد به سطحی می‌رسد که شرایط بحرانی در کشور ایجاد می‌کند! در آینده نه چندان دور سیاستگذاران و مسئولان ما ناچار خواهند شد این وضعیت را جدی بگیرند.
وی گفت: تاکنون آنچه که شاهد بودیم این بوده که تلاش شده این بحران‌ها را نادیده گرفته شود و عنوان کنند چنین اتفاقاتی نیفتاده؛ در حالی که ما اکنون در وضعیتی هستیم که تورم، بی عدالتی و توزیع نامطلوب درآمد در بالاترین سطح نسبت به زندگی مردم قرار گرفته است. در این اوضاع یک گروهی از جمعیت به حدی گرفتار دشواری شده اند، که «زیست» آن‌ها را نمی‌توان «زندگی کردن» نامید.
سیاستگذاران از لجبازی با متغییر‌های اقتصادی دست بردارند/ نامه معروف امام درباره مسکن می‌خواست بگویند «مردم مهم هستند»
ذاکری تاکید کرد: وقتی سیاستگذاران ما نمی‌خواهند بحران‌ها را ببینند، چشم اندازی جز این نمی‌ماند که با گسترش بحران، ذهنیت خود را تعدیل کنند. سیاستگذاران ما باید از لجبازی با متغییر‌های اقتصادی دست بردارند. متاسفانه آن‌ها به تدریج یادگرفته اند بخشی از مردم را نادیده بگیرند، اما باید به آن‌ها یادآوری کرد که روز ۲۱ فروردین ۱۳۵۸، که حدود ۴۵ سال از آن می‌گذرد، نامه معروف حضرت امام منتشر شد که به افتتاح حساب ۱۰۰ و تاسیس بنیاد مسکن منتهی شد. این اقدام در جامعه ما و حوزه سیاست، اقتصاد و فرهنگ ما اتفاق بزرگی بود؛ می‌خواست بگوید «مردم مهم هستند». اقشار کم درآمد و ناتوان کشور مهمند. همه مردم و همه شهروندان حق دارند مسکن و زندگی مطلوبی داشته باشند.
پیام امام (س) در حوزه مسکن، فراموش شد
این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه این مساله در قانون اساسی هم با عنوان حق داشتن مسکن ذکر شد، افزود: در قانون اساسی قبل از انقلاب و قانون اساسی مشروطه، این عدالت اجتماعی و اقتصادی مطرح نبود و آن زمان بیشتر بر حوزه سیاست متمرکز شده بودند تا فضای سیاسی نامطلوب آن زمان تغییر کند و شرایط جدیدی ایجاد شود. با اینکه پیام حضرت امام در ۲۱ فروردین ۱۳۵۸ در قانون اساسی تاثیرگذار بود، اما بعد‌ها فراموش شد!
ذاکری اظهارداشت: آن زمان مردم، ولی نعمت و صاحب حق و کرامت بودند، هر کسی که خدمت گذار مردم بود، به جهت اینکه خدمتگزار مردم بود ارزش و اعتبار پیدا می‌کرد؛ اکنون این مردم نباید در سایه بی توجهی مسئولان به رعیت تبدیل شوند و فکر کنیم اگر مشکلاتی هم دارند، خودشان باید حل کنند!
دولت اکنون مسئولیتی در رابطه با مردم ندارد/ گویی باید مشکل مسکن را خودشان حل کنند!
وی تصریح کرد: اکنون به این مرحله رسیده ایم که دولت هیچ نقش و مسئولیتی در رابطه با مسکن این مردم نمی‌پذیرد و نشانه‌ها عملی می‌گوید که مرتبا از انجام وظایف خود طفره می‌رود. گویا اگر مردم مسکن ندارند، مشکل خودشان است، بروند حل کنند! در حالی که نگاهی که در نامه معروف حضرت امام وجود داشت این بود که مردم حق دارند و حکومت باید همه مشکلات از این نوع را حل کند. متاسفانه این نگاه نادیده گرفته شده و مشکلاتی که اکنون در کشور ما وجود دارد، ناشی از نوع نگاه به مردم است. مردم را نادیده گرفته اند و برای آن‌ها حقی قائل نیستند تا در نتیجه آن به مشکلاتشان فکر کنند.
تا زمانی که مشکلات مردم به حد انفجار نرسیده، مسیر را اصلاح کنید
این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: به تدریج این مشکل گسترده‌تر خواهد شد و وقتی جمعیت درگیر مشکلات بیشتر شود، مسئولان ما متوجه خواهند شد که باید برگردند. مسئولان تا زمانی که جامعه به حد انفجار نرسیده است، مسیر را اصلاح کنند. برآورد‌ها وضعیت بد مسکنی و بی مسکنی را به نحوی نشان می‌دهد که باید عنوان «ابربحران» را برای آن اطلاق کرد. این عنوان در آخرین گزارشها، مورد پذیرش مراکز پژوهشی متعلق به حاکمیت از جمله مرکز پژوهش‌های مجلس هم بوده است و در این شرایط، چگونه درباره کنترل وضعیت مسکن سخن می‌گویند! ۷۰ درصد مردم در حوزه مسکن انواع گرفتاری‌ها را دارند. جمعیت اجاره نشین در تهران بالای ۵۰ درصد است! این‌ها نشان از وضعیت نامطلوب حوزه مسکن و سکونت در کشور دارد.
ذاکری افزود: زمانی خواهد رسید که برخی مسئولان ما نسبت به گرفتاری‌های مردم از جمله مسکن، متقاعد شوند و بپذیرند که باید برای رفع آن، فکری کنند؛ چرا که جبر زمان مسئولان ما را بیدار خواهد کرد و امیدارم هر چه زودتر بیداری اتفاق بیافتد و به همان مسیری برگردیم که حضرت امام خمینی در سال ۵۸ با نامه معروفشان ترسیم کردند که متاسفانه در چند سال به دلیل مشکلات جنگ و مسائل اقتصادی دهه اول انقلاب تقریبا قادر به اجرای آن نبودیم و سال‌های بعد هم آن را فراموش کردیم.
تاثیر اقدامات فعلی برای رفع بحران مسکن، ناچیز و اندک است
وی به برخی سیاست‌هایی که تحت عنوان ساخت مسکن توسط چین در ایران و همچنین طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن اجرا می‌شود اشاره کرد و ادامه داد: همه این‌ها می‌توانند تاثیرگذار باشند، اما تاثیراتی که دارند ناچیز و اندک است. در عین حال آثار منفی بلندمدتش بیشتر از آثار مثبت کوتاه مدتش است. این‌ها راه درمان نیست و متاسفانه بیشتر ناشی از نگاه عوام گرایانه سیاستگذاران است که تنها تلاش می‌کنند به نحوی کارنامه‌ای از خود ثبت کنند و به مردم و رای دهندگان نشان دهند و عنوان کنند که ما به شما فکر می‌کردیم، اما بانیان وضع موجود و مسئولان دولت قبلی اجازه ندادند ما کاری از پیش ببریم. این‌ها نگاه عوام فریبانه و عوام گرایانه است که فضای سیاستگذاری کشور را در حوزه‌های اقتصاد و سیاست درگیر کرده است.
سیاست‌های کوتاه مدت، برای مصرف داخلی و امید واهی دادن به مردم است
این کارشناس اقتصاد مسکن در پایان تاکید کرد: ابتدا باید شناخت درستی درباره علل ایجاد این وضعیت، فراهم شود و گزینه‌های روی میز بررسی شوند تا مقدمه‌ای شود که ما در این زمینه در دهه‌های آینده مشکلات کمتری داشته باشیم. لازمه این وضعیت، ایجاد اتاق فکری است که نگاه دقیق و نقشه راهی تدوین کند. سیاست‌های کوتاه مدت، بیشتر مصرف داخلی و رسانه‌ای دارد تا به مردم امید واهی داده شود و بگویند کسانی هستند که به شما فکر کنند! هر مدیری تصور می‌کند با چند ابتکار و یکسری اصطلاحات و کلمه جدید، می‌تواند کارنامه دوران مدیریت خود را اصلاح کند. این‌ها راه حل نیست.
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
