الزام به تحویل ملک : راهکارهای قانونی و حقوقی برای خریداران در ایران
الزام به تحویل ملک چه شرایطی دارد؟
تحویل ملک یکی از تعهدات اصلی در قراردادهای خرید و فروش ملک است که عدم انجام به موقع آن می تواند موجب دعاوی حقوقی شود. در حقوق ایران قوانین متعددی در خصوص الزام به تحویل ملک وجود دارد که هرکدام شرایط و الزاماتی دارند. در این مقاله شرایط مختلف الزامی بودن تحویل ملک بررسی شده و راهکارهای حقوقی جهت مطالبه آن نیز ارائه می شود.
تعریف الزام به تحویل ملک
تحویل ملک به معنی انتقال فیزیکی و واقعی ملک از فروشنده به خریدار است. مطابق قانون مدنی ایران پس از تنظیم قرارداد بیع و پرداخت ثمن معامله فروشنده موظف به تحویل ملک می باشد. تحویل ملک شامل انتقال تمامی کلید ها و مستندات ملک به خریدار است و فروشنده از آن لحظه حق هیچ گونه دخالتی در ملک نخواهد داشت.
شرایط قانونی تحویل ملک
۱. تعهد به تسلیم و شرایط آن مطابق ماده ۳۶۷ قانون مدنی تسلیم عبارت است از دادن مال مورد معامله به طرف دیگر به نحوی که او بتواند در آن تصرف و انتفاع ببرد. تسلیم و تحویل یکی از تعهدات اصلی فروشنده است که بدون آن قرارداد بیع کامل نمی شود. همچنین تسلیم باید در موعد مقرر در قرارداد انجام شود و هرگونه تأخیر یا تعلل در این امر ضمانت اجرایی خاصی دارد.
۲. حق مطالبه تحویل ملک خریدار حق دارد پس از پرداخت ثمن درخواست تحویل ملک کند. عدم پرداخت کامل ثمن می تواند موجب شود که فروشنده از تحویل ملک خودداری کند. در صورتی که در قرارداد تصریح نشده باشد که تحویل قبل از پرداخت کامل ثمن انجام شود فروشنده می تواند تحویل ملک را تا تسویه حساب نهایی به تعویق بیندازد.
دلایل قانونی برای خودداری از تحویل ملک
۳. عدم پرداخت ثمن مطابق ماده ۳۷۷ قانون مدنی فروشنده می تواند ملک را تا زمانی که خریدار ثمن را پرداخت نکرده تحویل ندهد. به عبارت دیگر تحویل ملک معلق به پرداخت کامل ثمن است مگر اینکه در قرارداد شرطی خلاف آن وجود داشته باشد.
۴. وجود مانع در تصرف ملک در صورتی که ملک در تصرف شخص ثالث باشد و خریدار نتواند به آن دسترسی پیدا کند فروشنده موظف است قبل از تحویل اقدامات لازم جهت رفع موانع تصرف را انجام دهد. اگر فروشنده در رفع این موانع کوتاهی کند خریدار می تواند از طریق دادگاه الزام به تحویل ملک را درخواست کند.
ضمانت های اجرایی در صورت عدم تحویل ملک
۵. طرح دعوای الزام به تحویل ملک در صورتی که فروشنده از تحویل ملک خودداری کند خریدار می تواند دادخواستی با عنوان “الزام به تحویل ملک” به دادگاه ارائه دهد. این دعوی شامل الزام فروشنده به تحویل ملک مطابق شرایط قرارداد است. فلذا خریدار باید با ارائه مدارک معتبر مانند قرارداد بیع و رسید پرداخت ثمن حق خود را به اثبات برساند.
۶. خسارت تأخیر در تحویل ملک یکی از ضمانت های اجرایی مهم در قراردادهای ملکی مطالبه خسارت تأخیر در تحویل ملک است. در صورتی که فروشنده ملک را در موعد مقرر تحویل ندهد خریدار می تواند خسارت ناشی از تأخیر را مطالبه کند. این خسارت می تواند بر اساس نرخ های بازار اجاره تعیین شود.
شرایط تحویل در قراردادهای پیش فروش
۷. قراردادهای پیش فروش در قراردادهای پیش فروش تحویل ملک معمولاً به اتمام ساخت و ساز و دریافت پایان کار بستگی دارد. مطابق قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ تحویل ملک باید پس از تکمیل بنا و تأیید نهادهای مربوطه انجام شود. اگر سازنده از تحویل ملک خودداری کند خریدار می تواند از طریق دادگاه الزام به تحویل ملک را درخواست نماید.
۸. اخذ پایان کار و مجوز های قانونی در مواردی که تحویل ملک منوط به اخذ پایان کار یا مجوزهای شهرداری باشد فروشنده موظف است قبل از تحویل ملک این مدارک را اخذ کند. در غیر این صورت خریدار حق دارد از تحویل ملک خودداری کرده و دعوای الزام به تحویل ملک را مطرح کند.
نکات عملی در خصوص دعوای الزام به تحویل ملک
۹. ارائه دادخواست الزام به تحویل در صورتی که فروشنده از تحویل ملک امتناع ورزد خریدار باید با تنظیم دادخواستی در شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی اقدام به طرح دعوا نماید. این دادخواست باید شامل مدارکی همچون قرارداد بیع رسید پرداخت ثمن و اخطاریه های رسمی به فروشنده باشد. دادگاه پس از بررسی مدارک و استماع طرفین حکم به تحویل ملک صادر خواهد کرد.
۱۰. تنظیم وکالت نامه جهت پیگیری در بسیاری از موارد خریداران با مشکلات حقوقی پیچیده مواجه می شوند که نیازمند مشاوره و پیگیری وکیل متخصص است. به توصیه می شود قبل از هرگونه اقدام قانونی با یک وکیل متخصص در زمینه دعاوی ملکی مشاوره شود تا از پیچیدگی های حقوقی و عدم موفقیت در طرح دعوا جلوگیری شود.همچنین می توانید از دنیای سند با استفاده از مشاوره های حرفه ای برای ملک از طریق اجاره سند یا وثیقه اقدام کنید.
و در پایان
تحویل ملک یکی از مهم ترین تعهدات فروشنده در قراردادهای خرید و فروش ملک است. در صورت عدم انجام این تعهد خریدار حق دارد با طرح دعوای حقوقی الزام به تحویل ملک فروشنده را به انجام تعهد وادار کند. علاوه بر این اگر فروشنده در تحویل ملک تأخیر کند خریدار می تواند خسارت ناشی از تأخیر را مطالبه کند. از این رو بهتر است در تنظیم قراردادهای ملکی از مشاوره حقوقی استفاده شود تا از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری شود.