رهن چه نوع عقدی است؟

رهن عقدی است که به موجب آن مدیون (راهن)، مالی را به عنوان وثیقه به طلبکار (مرتهن) می دهد تا در صورت عدم پرداخت دین در موعد مقرر، طلبکار بتواند از طریق آن مال، طلب خود را استیفا کند. این عقد از جمله عقود وثیقه و تأمین است که به لحاظ ماهیت حقوقی، عینی، تبعی و تجزیه ناپذیر بوده و در شرایط عادی نسبت به راهن لازم و نسبت به مرتهن جایز تلقی می شود. شناخت دقیق ماهیت و اوصاف حقوقی رهن، برای هر دو طرف معامله و همچنین فعالان حوزه های مالی و حقوقی از اهمیت بالایی برخوردار است تا از اختلافات و سوءتفاهمات احتمالی جلوگیری شود.

اهمیت شناخت دقیق قراردادهای حقوقی در جامعه امروز، به ویژه در معاملات مالی و اعتباری، بر کسی پوشیده نیست. در میان انبوهی از قراردادها که هر یک قواعد و احکام خاص خود را دارند، عقد رهن به عنوان یکی از قدیمی ترین و پرکاربردترین عقود وثیقه در فقه و حقوق ایران مطرح می شود. این عقد، پایه ای برای اطمینان بخشی در روابط مالی است و به طلبکار این امکان را می دهد که با گرو گذاشتن مالی مشخص، امنیت وصول طلب خود را تا حد زیادی تضمین کند. از تسهیلات بانکی گرفته تا معاملات روزمره و حتی آنچه در عرف عامه تحت عنوان رهن خانه شناخته می شود، همگی به نحوی با مفهوم وثیقه گذاری و تضمین تعهدات مرتبط هستند. اما پرسش اساسی اینجاست که دقیقاً «رهن چه نوع عقدی است؟» پاسخ به این سوال نیازمند تحلیل عمیق ابعاد حقوقی و عملی این عقد، با تمرکز بر مفاهیم کلیدی آن و تمایز آن از برداشت های رایج اما غیرحقوقی است.

تعاریف پایه و تمایز مفاهیم رهن

پیش از ورود به جزئیات ماهیت حقوقی رهن، لازم است تعاریف پایه و اصطلاحات مرتبط با آن به وضوح تبیین شوند و همچنین تفاوت رهن در معنای حقوقی با آنچه در عرف عامه مرسوم است، روشن گردد. این تفکیک از ابهامات و برداشت های نادرست جلوگیری کرده و مسیر درک صحیح این عقد را هموار می سازد.

تعریف لغوی رهن

واژه «رهن» در لغت فارسی و عربی به معانی مختلفی به کار رفته است. از جمله این معانی می توان به «ثبات»، «دوام»، «حبس» و «بازداشت» اشاره کرد. این معانی به نوعی مفهوم گرو گذاشتن و در گرو نگاه داشتن مالی را در خود دارند که با معنای حقوقی آن بی ارتباط نیست. مالی که به رهن گذاشته می شود، تا زمان ادای دین، از تصرفات کامل مالکانه راهن تا حدی بازداشته می شود و نوعی ثبات و ضمانت برای طلبکار ایجاد می کند.

تعریف حقوقی عقد رهن (ماده ۷۷۱ قانون مدنی)

قانون مدنی ایران در ماده ۷۷۱، تعریفی صریح و جامع از عقد رهن ارائه می دهد: رهن عقدی است که به موجب آن مدیون، مالی را برای وثیقه به داین می دهد. این تعریف حقوقی، سه رکن اصلی عقد رهن را به روشنی مشخص می کند:

• مدیون (راهن): فردی که بدهی دارد و برای تضمین پرداخت آن، مالی را به وثیقه می گذارد. او دهنده رهن است.
• داین (مرتهن): فردی که طلبکار است و مال را به عنوان وثیقه دریافت می کند. او گیرنده رهن است.
• مال مرهونه (عین مرهونه یا مورد رهن): مالی که توسط مدیون به عنوان وثیقه به داین داده می شود. این مال، موضوع اصلی عقد رهن است.

در واقع، عقد رهن ابزاری قانونی برای تأمین یک طلب موجود است که به داین (مرتهن) حق تقدم و تتبع می دهد تا در صورت عدم ایفای تعهد از سوی مدیون (راهن)، بتواند طلب خود را از محل فروش یا تملک آن مال وثیقه شده، وصول کند.

تمایز رهن حقوقی از رهن عرفی (اجاره به رهن)

یکی از بزرگترین سردرگمی ها در جامعه، خلط مفهوم «رهن حقوقی» با «رهن عرفی» یا همان «اجاره به رهن» است. آنچه در معاملات اجاره مسکن به عنوان «رهن کامل» یا «مبلغ رهن» شناخته می شود، در واقع نوعی «ودیعه» یا «قرض الحسنه» است که مستأجر به موجر پرداخت می کند و موجر مکلف است پس از پایان قرارداد اجاره، آن مبلغ را به مستأجر بازگرداند. این مبلغ معمولاً برای تضمین تخلیه ملک و جبران خسارات احتمالی به ملک یا عدم پرداخت اجاره بها نگهداری می شود و ماهیت حقوقی آن کاملاً با عقد رهن در قانون مدنی متفاوت است.

تفاوت های جوهری و حقوقی این دو مفهوم را می توان در جدول زیر خلاصه کرد:

ویژگی	عقد رهن (حقوقی)	رهن عرفی (اجاره به رهن/ودیعه)
هدف اصلی	وثیقه و تضمین پرداخت دین	تضمین اجاره بها، خسارات، تخلیه به موقع
ماهیت مال	هر مال قابل نقل و انتقال و عین معین	معمولاً وجه نقد
عنوان حقوقی	عقد رهن	ودیعه، قرض الحسنه (در چارچوب عقد اجاره)
حق مرتهن/موجر	حق عینی تبعی، حق تقدم و تتبع	حق حبس (در برخی موارد)، کسر از مبلغ در صورت تخلف
وضعیت مالکیت	مالکیت عین با راهن است	مالکیت وجه ودیعه معمولاً به موجر منتقل می شود
آثار قبض	شرط صحت عقد رهن است	قبض وجه، جزء ارکان عقد اجاره نیست بلکه تبعی آن است

نادیده گرفتن این تمایز می تواند منجر به اختلافات حقوقی جدی شود؛ چرا که احکام و آثار قانونی مترتب بر هر یک از این قراردادها کاملاً متفاوت است و بر اساس قانون مربوط به خود تحلیل و بررسی می گردد.

ارکان عقد رهن

برای اینکه عقدی به درستی منعقد و معتبر باشد، نیازمند وجود ارکانی است که عدم وجود هر یک، به کلیت آن عقد خدشه وارد می کند. در عقد رهن نیز، این ارکان به دقت در قانون مدنی تبیین شده اند.

۱. طرفین عقد رهن

همان طور که در ماده ۷۷۱ قانون مدنی اشاره شد، عقد رهن دارای دو طرف اصلی است:

راهن (رهن دهنده، مدیون)

راهن، فردی است که مدیون است و مال خود را برای تضمین دین خود یا دیگری به رهن می گذارد. راهن می تواند هم شخص حقیقی و هم شخص حقوقی باشد. برای اینکه راهن بتواند مالی را به رهن بگذارد، باید دارای شرایط زیر باشد:

• اهلیت (عقل، بلوغ، رشد): راهن باید عاقل، بالغ و رشید باشد. به عبارت دیگر، دارای قدرت تمییز، درک و اراده لازم برای انجام معاملات باشد. اشخاص محجور (مجنون، سفیه، صغیر غیرممیز) نمی توانند بدون اذن ولی یا قیم خود اقدام به رهن نمایند.
• مالکیت بر مال مرهونه یا اذن از مالک: راهن باید مالک مالی باشد که به رهن می گذارد یا از سوی مالک اصلی آن مال، اجازه و اذن صریح برای رهن دادن آن را داشته باشد. «رهن دادن مال غیر» بدون اذن مالک، غیرنافذ است و صحت آن منوط به اجازه مالک خواهد بود.
• عدم محجوریت: علاوه بر اهلیت های عام، راهن نباید به دلیل ورشکستگی یا حجر قضایی، از تصرف در اموال خود منع شده باشد. به عنوان مثال، راهن ورشکسته نمی تواند اموال خود را به رهن بگذارد مگر با رعایت تشریفات خاص و با نظر طلبکاران و مدیر تصفیه.

مرتهن (رهن گیرنده، داین)

مرتهن، فردی است که طلبکار است و مال را به عنوان وثیقه برای دین خود دریافت می کند. مرتهن نیز می تواند شخص حقیقی یا حقوقی باشد و باید دارای شرایط اهلیت (عقل، بلوغ، رشد) باشد. اهلیت مرتهن برای «قبض» مال مرهونه اهمیت پیدا می کند. اگر مرتهن محجور باشد (مانند صغیر یا سفیه)، قبض مال مرهونه باید توسط ولی یا قیم او صورت گیرد؛ زیرا قبض، مستلزم تعهد به نگهداری از مال است که محجورین اهلیت آن را ندارند.

۲. مال مرهونه (رهینه)

مال مرهونه، موضوع عقد رهن است و باید دارای ویژگی های مشخصی باشد تا بتواند به عنوان وثیقه پذیرفته شود. ماده ۷۷۳ و ۷۷۴ قانون مدنی شرایط مال مرهونه را به تفصیل بیان می کنند:

• قابل نقل و انتقال قانونی باشد: مالی که به رهن گذاشته می شود، باید از نظر قانونی قابلیت نقل و انتقال داشته باشد. به عنوان مثال، مال موقوفه که وقف عام شده و عین آن غیرقابل نقل و انتقال است، نمی تواند مورد رهن قرار گیرد، مگر در موارد استثنایی و با مجوز قانونی (مانند رهن منافع موقوفه تحت شرایط خاص).
• عین معین باشد: رهن باید بر روی «عین معین» باشد و رهن «دین» یا «منفعت» باطل است؛ زیرا رهن، حق عینی تبعی بر عین مال ایجاد می کند. با این حال، استثنائاتی وجود دارد؛ مثلاً وجه نقد (اسکناس)، سهام بی نام شرکت ها و اسناد بهادار که در حکم عین معین محسوب می شوند و قابلیت رهن دارند. اما رهن اسناد تجاری با نام یا مطالبات، باطل است.
• مستقل و قابل قبض باشد: مالی که به رهن داده می شود، باید به طور مستقل و قابل قبض و تسلیم باشد. رهن جزء مشاع از یک مال مشترک جایز است، مشروط بر اینکه قابلیت قبض آن فراهم باشد. رهن منافع به تنهایی، برخلاف رهن عین، امکان پذیر نیست.

مثال های روشن:

• رهن ملک: رایج ترین نوع رهن، گرو گذاشتن ملک (اعم از زمین، خانه، آپارتمان) است که می تواند به عنوان وثیقه برای تسهیلات بانکی یا بدهی های دیگر مورد استفاده قرار گیرد.
• رهن خودرو: خودرو نیز به دلیل قابلیت نقل و انتقال و عین معین بودن، می تواند مورد رهن قرار گیرد.
• رهن سهام: سهام شرکت ها، به خصوص سهام بی نام، قابلیت رهن دارند.
• رهن وجه نقد: اسکناس یا وجه نقد در حساب بانکی نیز می تواند به عنوان مال مرهونه قرار گیرد.
• موارد غیرقابل رهن: حقوق معنوی مانند حق سرقفلی (به تنهایی)، حق اختراع، و همچنین مطالبات (دین) به طور مستقل قابل رهن نیستند.

۳. دین یا تعهد اصلی

یکی از اوصاف محوری عقد رهن، ماهیت تبعی بودن آن است. این بدان معناست که عقد رهن، خود به تنهایی و مستقلاً معنا ندارد، بلکه همواره برای تضمین یک «دین» یا «تعهد اصلی» موجود منعقد می شود. اگر دینی وجود نداشته باشد، رهن نیز موضوعیت پیدا نمی کند و اساساً باطل است.

امکان رهن برای دین آینده: مطابق با دیدگاه سنتی در حقوق ایران و فقه امامیه، وجود دین در زمان انعقاد عقد رهن شرط است و امکان وثیقه قرار دادن مال برای دین آینده وجود ندارد. اما این دیدگاه در عمل و به ویژه در روابط بانکی، با چالش هایی مواجه است. بانک ها اغلب قبل از اعطای وام و ایجاد دین قطعی، وثیقه را به رهن می گیرند. در پاسخ به این ابهام، حقوقدانان بر این باورند که در چنین مواردی، دین هرچند هنوز به صورت نقد و حال پرداخت نشده، اما «سبب دین» یا «مقدمات ایجاد دین» محقق شده است. به عنوان مثال، در قراردادهای تسهیلات بانکی، تعهد بانک به اعطای وام، خود یک دین بالقوه ایجاد می کند که رهن برای تضمین آن منعقد می شود و سپس وام پرداخت می گردد. این تقدم و تأخر در عرف و رویه عملی، نوعی تسامح پذیرفته شده است که در نهایت به وجود دین منجر می شود.

اوصاف و ماهیت عقد رهن (پاسخ اصلی به رهن چه نوع عقدی است؟)

برای درک کامل «رهن چه نوع عقدی است؟»، باید به اوصاف و ویژگی های ماهیتی آن پرداخت. این اوصاف، که آن را از سایر عقود متمایز می کنند، ریشه های عمیقی در فقه و حقوق دارند.

۱. عقد عینی

یکی از مهمترین اوصاف عقد رهن، «عینی» بودن آن است. برخلاف اکثر عقود که با ایجاب و قبول (تراضی) طرفین منعقد می شوند (عقود رضایی)، عقد رهن علاوه بر ایجاب و قبول، به «قبض» مال مرهونه توسط مرتهن نیز نیازمند است. به عبارت دیگر، تا زمانی که مال مورد رهن به تصرف مرتهن یا نماینده او داده نشود، عقد رهن منعقد نمی شود و فاقد اعتبار است. این موضوع در ماده ۷۷۲ قانون مدنی تصریح شده است: مال مرهون باید به قبض مرتهن یا به تصرف کسی که بین طرفین معین می گردد داده شود ولی استمرار قبض شرط صحت معامله نیست.

اهمیت قبض مال مرهونه:

• نحوه تحقق قبض: قبض باید به اذن و اراده راهن صورت گیرد. اگر مرتهن بدون اذن راهن، مال را تصرف کند، عقد رهن محقق نشده و راهن می تواند استرداد آن را مطالبه کند.
• شرایط اهلیت طرفین در زمان قبض: در زمان وقوع قبض، هر دو طرف (راهن و مرتهن) باید اهلیت قانونی برای تصرف در اموال خود را داشته باشند. یعنی عاقل، بالغ و رشید باشند. اگر یکی از طرفین در زمان قبض، محجور باشد (مثلاً سفیه یا مجنون)، قبض صحیح نیست و عقد رهن منعقد نمی شود.
• استمرار قبض: همان طور که ماده ۷۷۲ ق.م. می گوید، استمرار قبض شرط صحت رهن نیست. یعنی پس از اینکه قبض اولیه به درستی صورت گرفت و عقد رهن محقق شد، اگر مال مرهونه به هر دلیلی (مثلاً با اذن مرتهن) مجدداً به تصرف راهن یا شخص ثالثی داده شود، عقد رهن باطل نمی شود و معتبر باقی می ماند.

۲. عقد تبعی

عقد رهن ذاتاً یک عقد «تبعی» است؛ یعنی وجود و بقای آن وابسته به وجود یک دین یا تعهد اصلی است. عقد رهن به خودی خود هدف نیست، بلکه وسیله ای برای تضمین اجرای تعهد یا دین دیگری است. از این رو، اگر دین اصلی به هر دلیلی (مثل پرداخت، ابراء، تهاتر) ساقط شود، عقد رهن نیز خود به خود زایل می گردد. تبعی بودن رهن، آن را از عقود اصلی (مانند بیع، اجاره) که استقلال ماهوی دارند، متمایز می کند. هیچ کس نمی تواند مالی را بدون اینکه دینی داشته باشد، به رهن بگذارد.

یکی از مهمترین اوصاف عقد رهن این است که «لازم نسبت به راهن و جایز نسبت به مرتهن» است. این ویژگی به معنای آن است که راهن نمی تواند به صورت یک جانبه عقد رهن را فسخ کند، اما مرتهن در حالت عادی چنین حقی را دارا می باشد؛ با این حال، تحولات قانونی، به ویژه ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت، در عمل این وضعیت را برای مرتهن نیز به سمت لزوم سوق داده است.

۳. عقد لازم نسبت به راهن و جایز نسبت به مرتهن (ماده ۷۸۷ قانون مدنی)

این ویژگی از مهمترین و پیچیده ترین اوصاف عقد رهن است که در ماده ۷۸۷ قانون مدنی به صراحت بیان شده است: عقد رهن نسبت به مرتهن جایز و نسبت به راهن لازم است.

• لازم بودن نسبت به راهن: به این معناست که راهن (مدیون) پس از انعقاد عقد رهن، حق فسخ یک جانبه آن را ندارد و نمی تواند مال مرهونه را از رهن خارج کند. این امر به جهت حمایت از حق طلبکار (مرتهن) و حفظ وثیقه اوست.
• جایز بودن نسبت به مرتهن: در حالت عادی، مرتهن (طلبکار) حق دارد هر زمان که بخواهد، عقد رهن را فسخ کرده و مال مرهونه را به راهن بازگرداند. این حق به نفع مرتهن است و او را مقید به نگهداری از وثیقه نمی کند.

بررسی تحولات قانونی: تأثیر ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت

نکته بسیار مهم در این خصوص، تأثیر ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت بر وضعیت «جایز بودن» عقد رهن برای مرتهن است. بر اساس این ماده، در مواردی که رهن به موجب سند رسمی (مثلاً در دفاتر اسناد رسمی یا در بانک ها) واقع شده باشد، مرتهن برای وصول طلب خود، در صورت عدم پرداخت دین از سوی راهن، حق مراجعه مستقیم به اجرای ثبت را دارد و نیازی به طرح دعوا در دادگاه نیست. این امر به مرتهن (به ویژه بانک ها) اختیار بیشتری برای استیفای طلب می دهد. در عمل، این ماده باعث شده که حق فسخ یک جانبه برای مرتهن در اسناد رسمی، عملاً از بین برود یا حداقل بسیار محدود شود؛ چرا که مرتهن دیگر نیازی به فسخ رهن ندارد و می تواند مستقیماً از طریق اجرای ثبت، مال مرهونه را به فروش رسانده و طلب خود را وصول کند. به این ترتیب، در عمل، ماهیت عقد رهن در اسناد رسمی برای هر دو طرف (راهن و مرتهن) نزدیک به لازم شده است، اگرچه در تئوری و متن قانون مدنی، این ویژگی جایز بودن برای مرتهن همچنان پابرجاست.

۴. عقد تجزیه ناپذیر

عقد رهن «تجزیه ناپذیر» است؛ بدین معنا که حتی با پرداخت قسمتی از دین توسط راهن، تمام مال مرهونه تا زمان پرداخت کامل دین، همچنان در رهن باقی می ماند و جزء به جزء آزاد نمی شود. به عنوان مثال، اگر کسی یک خانه را برای ۱۰ میلیارد تومان به رهن بگذارد و ۵ میلیارد تومان آن را پرداخت کند، خانه به نسبت نصف آزاد نمی شود و تا زمانی که کل ۱۰ میلیارد تومان پرداخت نگردد، تمام خانه در رهن باقی می ماند. این ویژگی برای تضمین کامل طلب مرتهن است و از پراکندگی وثیقه جلوگیری می کند.

۵. ایجاد حق عینی تبعی برای مرتهن

عقد رهن برای مرتهن یک «حق عینی تبعی» ایجاد می کند. حق عینی به این معناست که مرتهن بر روی خود عین مال مرهونه، حقی پیدا می کند و نه صرفاً بر ذمه راهن. تبعی بودن این حق نیز به معنای وابستگی آن به دین اصلی است. حق عینی تبعی به مرتهن دو ویژگی مهم می دهد:

• حق تقدم: مرتهن در صورت عدم پرداخت دین، نسبت به سایر طلبکاران عادی راهن، حق تقدم در استیفای طلب از محل فروش مال مرهونه را دارد.
• حق تتبع: حتی اگر راهن، مال مرهونه را به شخص ثالثی منتقل کند، حق رهن مرتهن همچنان بر روی آن مال باقی می ماند و مرتهن می تواند مال را از تصرف هر شخصی که باشد، تعقیب کرده و طلب خود را از آن استیفا کند (ماده ۷۸۱ قانون مدنی).

حقوق، تکالیف و احکام ویژه عقد رهن

عقد رهن پس از انعقاد، حقوق و تکالیف مشخصی را برای هر یک از طرفین (راهن و مرتهن) ایجاد می کند که شناخت آن ها برای جلوگیری از اختلافات ضروری است.

۱. حقوق و تکالیف راهن

راهن، با وجود به رهن گذاشتن مال خود، همچنان مالک عین و منافع مال مرهونه است (ماده ۷۷۷ قانون مدنی). این مالکیت حقوق و تکالیفی را برای او به همراه دارد:

• مالکیت بر عین و منافع: راهن می تواند از منافع مال مرهونه استفاده کند، مثلاً اگر خانه ای را به رهن گذاشته، می تواند در آن سکونت کند یا آن را اجاره دهد (با رعایت حقوق مرتهن).
• تکلیف حفظ و نگهداری: راهن موظف است مال مرهونه را با دقت و توجه لازم حفظ و نگهداری کند و از هرگونه اقدامی که موجب کاهش ارزش یا تلف آن شود، بپرهیزد. هزینه های نگهداری نیز بر عهده راهن است.
• عدم امکان تصرفات ناقله بدون اذن مرتهن: راهن نمی تواند بدون اذن مرتهن، تصرفاتی را انجام دهد که ناقل مالکیت یا مغایر با حقوق مرتهن باشد، مانند فروش، هبه، یا اجاره دادن بلندمدت مال مرهونه. این تصرفات، اگر بدون اذن مرتهن صورت گیرد، غیرنافذ و در برخی موارد باطل خواهد بود.
• وظیفه پرداخت دین: اصلی ترین تکلیف راهن، پرداخت دین در سررسید مقرر است.

۲. حقوق و تکالیف مرتهن

مرتهن به عنوان طلبکار و رهن گیرنده، نیز دارای حقوق و تکالیف خاص خود است:

• حق حبس مال مرهونه: مرتهن حق دارد مال مرهونه را تا زمان ادای کامل دین نزد خود نگه دارد.
• حق تقدم بر سایر طلبکاران: همان طور که اشاره شد، مرتهن در صورت عدم ادای دین، نسبت به سایر طلبکاران عادی راهن، حق تقدم در استیفای طلب از محل مال مرهونه را دارد (ماده ۷۸۱ قانون مدنی).
• عدم جواز تصرفات مالکانه: مرتهن حق ندارد از مال مرهونه استفاده شخصی کند یا تصرفات مالکانه (مانند اجاره دادن یا فروش) در آن انجام دهد، مگر با اذن صریح راهن. او صرفاً حق وثیقه دارد.
• لزوم بازگرداندن مال: پس از ادای دین و فک رهن، مرتهن موظف است مال مرهونه را به راهن بازگرداند.

۳. فروش مال مرهونه در صورت عدم ادای دین

اگر راهن در موعد مقرر، دین خود را پرداخت نکند، مرتهن حق دارد برای استیفای طلب خود از طریق مال مرهونه اقدام کند. این اقدام از دو طریق عمده انجام می شود:

• اسناد رسمی: در صورتی که عقد رهن به موجب سند رسمی (مانند رهن بانکی) تنظیم شده باشد، مرتهن می تواند با مراجعه به اداره اجرای اسناد رسمی ثبت، تقاضای صدور اجرائیه و فروش مال مرهونه را بنماید.
• اسناد عادی: اگر رهن به موجب سند عادی باشد، مرتهن باید از طریق طرح دعوا در دادگاه و اخذ حکم، برای فروش مال مرهونه اقدام کند.

وکالت در فروش مال مرهونه (ماده ۷۷۷ قانون مدنی): گاهی راهن در ضمن عقد رهن یا به موجب عقد جداگانه، به مرتهن وکالت می دهد که در صورت عدم پرداخت دین، مال مرهونه را بفروشد و طلب خود را از آن استیفا کند. اما این وکالت مطلق نیست. ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت، اختیار مرتهن برای فروش مستقیم مال مرهونه را محدود کرده است. مرتهن نمی تواند به استناد وکالت، رأساً مال مرهونه را بفروشد، بلکه باید برای فروش و وصول طلب، به مقامات عمومی (اجرای ثبت برای اسناد رسمی و دادگاه برای اسناد عادی) مراجعه کند. به عبارت دیگر، وکالت در فروش به معنای اعطای اختیار فروش بدون طی مراحل قانونی نیست، بلکه تنها فرایند مراجعه به مراجع ذی صلاح را تسهیل می کند.

۴. تعدد راهن یا مرتهن (ماده ۷۷۶ قانون مدنی)

ممکن است در عقد رهن، بیش از یک راهن یا بیش از یک مرتهن وجود داشته باشد:

• رهن یک مال برای چند دین به چند مرتهن: اگر یک مال برای چند دین به چند نفر به رهن گذاشته شود، باید بین مرتهنین بر سر نحوه تصرف در مال مرهونه توافق صورت گیرد. در صورتی که توافق خاصی نباشد، هر یک از مرتهنین به نسبت طلب خود در رهن شریک هستند و کل مال مرهونه در برابر هر یک از طلب ها در رهن است تا زمانی که همه دین ها پرداخت شوند.
• رهن یک مال توسط چند نفر برای یک دین به یک مرتهن: در این حالت، هر یک از راهنین، مال خود را برای دین مشترک به رهن می گذارند. ظاهر این است که سهم هر مدیون، رهن دین اوست و با پرداخت آن سهم، رهن از سهم او آزاد می شود.

۵. فسخ عقد رهن

عقد رهن اصولاً نسبت به راهن لازم و نسبت به مرتهن جایز است، اما در موارد خاصی می تواند فسخ شود:

• رضایت طرفین (اقاله): با توافق و تراضی هر دو طرف (راهن و مرتهن)، عقد رهن قابل فسخ یا اقاله است.
• ادای دین: با پرداخت کامل دین اصلی، عقد رهن خود به خود منتفی و مال مرهونه از رهن خارج می شود.
• عدم قبض: از آنجایی که قبض شرط صحت رهن است، در صورت عدم تحقق قبض، عقد رهن اساساً منعقد نشده و می توان آن را فاقد اثر دانست.
• سقوط دین اصلی: به هر دلیلی که دین اصلی ساقط شود (مانند ابراء، تهاتر)، عقد رهن نیز به تبع آن از بین می رود.

۶. فوت راهن یا مرتهن

فوت راهن یا مرتهن، موجب ابطال عقد رهن نمی شود. حقوق و تکالیف ناشی از عقد رهن، به ورثه متوفی منتقل می گردد. یعنی ورثه راهن، مکلف به ادای دین هستند و در صورت عدم ادای دین، ورثه مرتهن می توانند برای استیفای طلب از مال مرهونه اقدام کنند.

کاربردهای عملی و نکات تکمیلی

علاوه بر ابعاد نظری، عقد رهن در عمل و در حوزه های مختلف کاربردهای فراوانی دارد و با نکات تکمیلی مهمی همراه است.

رهن در تسهیلات بانکی

یکی از اصلی ترین کاربردهای عقد رهن، در زمینه اخذ تسهیلات بانکی است. بانک ها برای تضمین بازپرداخت وام های خود، معمولاً اموال غیرمنقول (مانند ملک) یا منقول (مانند خودرو یا سهام) را به رهن می گیرند. در این موارد، سند رهن اغلب به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود و مالکیت عین مال همچنان با وام گیرنده (راهن) باقی می ماند، اما بانک (مرتهن) بر آن مال حق عینی تبعی پیدا می کند. همان طور که پیش تر اشاره شد، در این شرایط موضوع رهن برای «دین آینده» (یعنی وامی که قرار است پرداخت شود) مطرح می شود که با توضیحات پیشین (وجود سبب دین)، توجیه حقوقی پیدا می کند.

تأثیر ورشکستگی یا حجر راهن/مرتهن بر عقد رهن

• ورشکستگی راهن: اگر راهن پس از انعقاد رهن و قبل از سررسید دین ورشکسته شود، رهن باطل نمی شود و مرتهن همچنان حق تقدم بر سایر طلبکاران راهن را دارد (ماده ۴۲۳ قانون تجارت). اما اگر رهن پس از تاریخ توقف (آغاز ورشکستگی) ایجاد شده باشد و به ضرر سایر طلبکاران باشد، ممکن است باطل اعلام شود.
• حجر راهن یا مرتهن: اگر راهن یا مرتهن پس از قبض (و در نتیجه انعقاد صحیح عقد رهن) محجور شوند، عقد رهن باطل نمی شود و حقوق و تکالیف به ولی یا قیم آن ها منتقل می گردد. با این حال، همان طور که در بخش اهلیت اشاره شد، در زمان قبض، هر دو طرف باید اهلیت داشته باشند (مستند به ماده ۱۲۴۱ قانون مدنی).

دعاوی رایج مرتبط با رهن

در عمل، اختلافات زیادی پیرامون عقد رهن شکل می گیرد که منجر به طرح دعاوی متعددی در مراجع قضایی و ثبتی می شود. برخی از این دعاوی عبارتند از:

• دعوای فک رهن: راهن (مدیون) در صورت پرداخت کامل دین، می تواند دعوای الزام به فک رهن را علیه مرتهن (طلبکار) مطرح کند تا مرتهن ملزم به رفع رهن از مال و تحویل آن شود.
• دعوای ابطال رهن: در صورتی که عقد رهن باطل باشد (مثلاً به دلیل عدم قبض، عدم اهلیت طرفین، یا رهن مال غیر بدون اذن مالک)، هر یک از ذینفعان می توانند دعوای ابطال رهن را مطرح کنند.
• دعوای الزام به تنظیم سند رسمی رهن: در مواردی که رهن به صورت عادی منعقد شده اما نیاز به ثبت رسمی آن وجود دارد، یکی از طرفین می تواند دیگری را ملزم به تنظیم سند رسمی رهن کند.
• دعوای تأیید بطلان معامله به جهت در رهن بودن ملک: اگر ملکی که در رهن است بدون اذن مرتهن به فروش برسد، معامله آن غیرنافذ و در صورت عدم تنفیذ مرتهن، باطل است. خریدار مال مرهونه می تواند دعوای تأیید بطلان این معامله را مطرح کند.

تفاوت رهن با ضمانت و کفالت

رهن، ضمانت و کفالت، هر سه از عقود وثیقه و تضمین هستند، اما ماهیت و احکام متفاوتی دارند:

• رهن: ایجاد «حق عینی تبعی» بر روی یک مال مشخص است. مرتهن بر روی خود مال مرهونه حق دارد و می تواند طلب خود را از آن استیفا کند.
• ضمانت: «ضم ذمه به ذمه» است. در عقد ضمان، شخص ضامن، ذمه مدیون اصلی را به ذمه خود منتقل می کند یا به آن ضمیمه می سازد. در ضمان نقل ذمه به ذمه، مدیون اصلی بری الذمه شده و ضامن به جای او قرار می گیرد. در ضمان ضم ذمه به ذمه (تضامن)، هم ذمه مدیون اصلی و هم ذمه ضامن در قبال طلبکار مشغول می شود. در هر صورت، ضمانت، یک «تعهد شخصی» است و نه یک حق عینی بر مال.
• کفالت: «تعهد به حاضر کردن مدیون» است. در عقد کفالت، کفیل متعهد می شود که در زمان مشخص یا هر زمان که طلبکار بخواهد، مدیون را نزد او حاضر کند. در صورت عدم حضور مدیون، کفیل باید خود دین را بپردازد یا او را حاضر کند. کفالت نیز مانند ضمانت، تعهدی شخصی است و نه عینی.

نتیجه گیری

عقد رهن، همان گونه که بررسی شد، یک عقد با ماهیت حقوقی عینی، تبعی و تجزیه ناپذیر است که برای تضمین یک دین یا تعهد اصلی منعقد می شود. در حالت سنتی و بر اساس قانون مدنی، این عقد نسبت به راهن (مدیون) لازم و نسبت به مرتهن (طلبکار) جایز است، اما با تأثیرات ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت، در مورد اسناد رسمی، عملاً وضعیت برای مرتهن نیز به سمت لزوم سوق یافته است.

شناخت دقیق ارکان این عقد شامل راهن، مرتهن و مال مرهونه، به همراه اوصاف و احکام ویژه آن (مانند لزوم قبض، حق تقدم و تتبع مرتهن و محدودیت های تصرف راهن)، برای هر فردی که به نحوی با معاملات مالی و وثیقه گذاری سروکار دارد، حیاتی است. این دانش نه تنها به حفظ حقوق طرفین کمک می کند، بلکه از بروز بسیاری از اختلافات و دعاوی حقوقی پیشگیری می نماید.

با توجه به پیچیدگی های حقوقی و تغییرات قوانین، در موارد خاص و چالش برانگیز، همواره توصیه می شود قبل از هرگونه اقدام، با یک مشاور حقوقی متخصص مشورت شود تا از صحت و اعتبار قراردادها اطمینان حاصل گردد و تصمیمات درستی اتخاذ شود.